Как купить долю в квартире у родственников

 

Покупка и продажа доли в квартире. Какие есть риски и нюансы покупки доли в квартиры. Что такое преимущественное право собственности. Выкуп доли квартиры у родственников осуществляется в несколько этапов. В данной статье вы ознакомитесь с особенностями приобретения долей в жилом помещении у членов семьи.

Содержание

Обязательное уведомление о продаже доли всем участникам долевой собственности.

Уведомление о продажи доли составляется в письменной форме. Текст уведомления должен включать в себя сведения о цене и других существенных условиях сделки. Установленной законодательно формы этого документа не предусмотрено. ГК РФ говорит лишь о том, что уведомление оформляется письменно.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

После получения уведомления у сособственников есть месяц на раздумья. По истечению этого времени, в случае отказа совладельцев от выкупа или игнорирования ими уведомления, продавец вправе реализовать долю любому лицу.

Вернуться

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

  • Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
  • Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

  • Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
  • Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
  • После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
  • Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
  • Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
  • Возможно заключение предварительного соглашения.

Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?

Проблема может возникнуть одна – кредит попросту не дадут и лучше на это сразу настроиться. Банки крайне неохотно идут на выдачу кредита под покупку долей (да еще и с родственниками) именно из-за риска фальсификации. В этом их можно понять – довольно часто долю родственнику отдают просто так, а полученные средства тратят на совсем другие цели.

И именно поэтому даже если удастся убедить кредитно-финансовую организацию, что намерения ваши чисты, лучше приготовиться к повышенной процентной ставке за такой кредит. Но тогда какой смысл брать долю?

Гораздо выгоднее купить квартиру, даже однокомнатную, в которой вы станете полновластным хозяином и единственным жильцом – а в помещении, которым владеют несколько дольщиков, может быть прописано много людей и все они будут иметь право проживания.

Что делать, если отказывают?

Смотря в чем причина отказа. Одно дело, если нет какого-то одного документа или части их. Или какая-то из бумаг оформлена неправильно.

ВНИМАНИЕ: Впрочем об этом уведомляют на стадии приема документации. Если причина в чем-то другом или банк просто решил, что давать кредит нецелесообразно – отказывают обычно без объяснения причин.

В этом случае лучше всего либо отказаться от идеи ипотеки, либо попробовать обратиться к кредитному менеджеру, в обязанности которого как раз входит подбор банка, готового на такую сделку.

Как будет происходить процесс покупки жилья?

Итак, понятно – о необходимости уведомить остальных дольщиков продавец осведомлен и он выполнил свое обязательство.

ВАЖНО: Однако, никто из них не захотел выкупать свою долю, о чем и был написан официальный отказ (для этого, если решении все единодушны, можно собраться в Регистрационной палате и подписать отказной документ).

Теперь можно искать кандидатов в покупатели на открытом рынке.

Для покупки или продажи понадобится пакет документов, состоящий из:

  • общегражданские удостоверения личности сторон;
  • договор купли-продажи;
  • отказы остальных владельцев долей (о том, что такое право преимущественной покупки доли в квартире и как составить отказ от приоритетного права выкупа, мы рассказывали тут);
  • документы, подтверждающие собственническое право на долю;
  • паспорт БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • акт приема-передачи;
  • выписка из ЕГРП;
  • чек госпошлины.

Каким будет способ оплаты – наличные деньги, через ячейку в банке или аккредитив – об этом принимают решение стороны до подписания документов. Он должен быть обязательно отражен в договоре сделки. Расчет осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 549-558). После вручения денег принимающей стороне следует подписать акт приема-передачи.

ВНИАМАНИЕ: Наличный способ самый распространенный и предполагает вручение денег покупателем продавцу напрямую. Все остальные операции производятся при посредстве нотариуса либо банковского депозитария. Иногда аренда ячейки или оформление аккредитива означает дополнительные затраты.

Зачастую стороны избирают передачу денег через банк – этот способ наиболее безопасный в плане вероятности ограбления. В этом случае на имя продавца открывается аккредитив или оформляется специальная пластиковая карта, либо счет. Любая денежная операция сопровождается чеками и квитанциями – их необходимо сохранить.

После заключения договора и передачи денег оговоренным способом – наличным или безналичным – нужно переходить к следующему этапу. А именно: оформление права собственности. Для этого необходимо будет с указанными документами обратиться в Регистрационную либо Кадастровую палату для оформления документов на нового собственника доли. Обычно это занимает до семи дней. Дату окончания процедуры следует смотреть в расписке, полученной на руки от представителя регпалаты.

После этого новый владелец доли сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Составление договора и образец документа

Для составления официального документа о купле-продаже доли не стоит скупиться и рассчитывать на собственные знания, следует обязательно привлечь юриста. Дело в том, что если будет хотя бы малейшее нарушение, такую сделку не зарегистрируют.

А таковые будут практически гарантированно, если документ будет оформлять не профессионал – обыватель просто не может учесть всех мелочей, которые могут серьезно затруднить сделку или вообще сделать ее невозможной. Договор купли-продажи доли в квартире составляется в стандартной форме и содержит в себе :

  • дата и место составления;
  • информация о сторонах;
  • предмет договора – доля (ее технические характеристики, о какой квартире идет речь, по какому адресу, на каком этаже какого дома она расположена, информация о помещениях);
  • по какому праву продавец владеет долей;
  • кто еще числится в сособственниках;
  • кадастровая стоимость;
  • условия сделки;
  • форс-мажор;
  • дополнительные условия;
  • ответственность участников;
  • подписи.
  • Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире между родственниками
  • Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками

Что же касается доверенности, то можно «бумажную» часть процедуры переложить на плечи доверенного лица и оформить это нотариально. Условие одно: нужно четко указать сроки действия такой доверенности и на что конкретно вы уполномочиваете своего протеже, что он будет иметь право делать от вашего имени.

ВАЖНО: Не стоит оформлять генеральную доверенность – юристы настороженно относятся к такого рода сделкам. Кстати, если вы сами – покупатель и с вами беседует не сам хозяин, а его протеже, обязательно должен быть выход на реального продавца.

Если связаться с ним не представляется возможным, лучше от такой сделки отказаться – такой прием часто используют при махинациях.

Налогообложение

Отдельно следует сказать о вопросе налогообложения. Да, безусловно, продажа недвижимости означает получение прибыли. Но тем не менее, налог не будет взиматься, если:

  • хозяин владел недвижимостью больше трех лет;
  • стоимость ее меньше 1 миллиона рублей;
  • хозяин продает долю за ту же цену, за какую покупал.

Во всех остальных случаях налог придется платить и будет он составлять 13% от кадастровой стоимости жилплощади (если в документе о купле-продаже стоит именно она).

Возможно ли использование мат.капитала?

Нет. И сразу по двум причинам. Первая из них – согласно Федеральному закону №256-ФЗ, использование субсидии можно направить только на покупку квартиры, дома, либо части дома, но обязательно изолированной и имеющей отдельный вход. Доля же в квартире – это не помещение и не здание, это лишь часть собственнических прав на данную жилплощадь.

Во-вторых, Пенсионный фонд не пропустит такую сделку даже в случае покупки целой квартиры – ведь она осуществляется между родственниками, а это в глазах закона означает попытку обналичивания государственных денег, что не допускается ни под каким видом.

Как купить в ипотеку?

К такому способу прибегают, если нет достаточного количества средств, чтобы выкупить долю сразу.

СПРАВКА: Однако это встречается не так часто – как правило, в ипотеку берут не долю, а целую квартиру, хотя бы и однокомнатную, поскольку польза от такого кредита для гражданина практически нулевая.

Порядок уведомления

Фото 2

Преимущественное право выкупа возникает с момента получения письменного уведомления. Учтите, что нарушение уведомительного порядка не только будет препятствием для удостоверения сделки в нотариальной конторе, но и повлечет ее признание недействительной. Такой иск в суд сможет подать любое заинтересованное лицо, чьи права была нарушены продажей доли без направления уведомления.

При составлении уведомления нужно учитывать следующие нюансы:

  • уведомить остальных дольщиков нужно только в письменной форме, устный порядок законом не предусмотрен;
  • документ вручается под роспись или направляется заказным почтовым отправлением (срок для дачи ответа начинает течь с момента получения уведомления);
  • в содержании уведомления нужно указать все условия сделки по выкупу доли родственником — все остальные дольщики смогут реализовать преимущественное право выкупа на тех же условиях.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Не допускается изменять условия договора купли-продажи по сравнению с теми, что были указаны в уведомлении. Если такой факт будет установлен (например, выкуп состоится по меньшей цене, чем было указано в уведомлении), сделку можно признать недействительной с переводом прав на других дольщиков.

При получении уведомления каждый из дольщиков может выбрать один из следующих вариантов действий:

  1. воспользоваться правом преимущественного выкупа — для этого продавцу направляется письменное согласие на заключение договора купли-продажи;
  2. отказаться от преимущественного права — если каждый из дольщиков сразу направит письменный отказ на уведомление, ждать 30 дней необязательно;
  3. не отвечать на уведомление — отсутствие ответа в течение 30 дней автоматически подразумевает отказ от преимущественного права выкупа.

Для последующего удостоверения договора в нотариальную контору нужно представить бланк уведомления, а также доказательства его вручения остальным собственникам (это может быть расписка на бланке уведомления или почтовая квитанция).

Как правильно выкупить долю

Фото 3

Режим долевой собственности накладывает специальные ограничения на каждого дольщика — они не могут распоряжаться своими долями по возмездным сделкам, не уведомив предварительно остальных владельцев этого объекта недвижимости. К таким сделкам относятся купля-продажа и мена, а на случаи безвозмездного распоряжения такое правило не распространяется.

Помимо этого, закон устанавливает и еще одно обязательное требование для продажи долей — договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе. Даже если одновременно продаются все доли в жилом помещении, нотариальное удостоверение договора будет необходимо для последующей регистрации прав.

Оба указанных выше правила распространяются на выкуп доли родственником, либо иным лицом. Никаких льгот для граждан, обладающих родственными связями, при купле-продаже долей не предусмотрено. Таким образом, алгоритм действий по выкупу доли выглядит следующим образом:

  1. согласование условий предстоящей сделки между родственниками, в том числе стоимости выкупаемой доли;
  2. подготовка договора купли-продажи;
  3. вручение каждому собственнику письменного уведомления о предстоящей сделке и возникновении у них права преимущественного выкупа;
  4. если в течение 30 дней ни один из дольщиков не выразил согласия приобрести долю, либо направил письменный отказ, договор нужно представить нотариусу для удостоверения;
  5. договор с удостоверительным штампом представляется на госрегистрацию. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы», службу Росреестра или непосредственного через нотариуса;
  6. после завершения регистрационных действий новый собственник получит выписку из госреестра ЕГРН, которая является надлежащим правоустанавливающим документом.

Что делать, если один или несколько дольщиков воспользуются правом преимущественного выкупа? В этом случае только один вариант действий — продолжить сделку с лицами, у которых имелось преимущественное право. Условия такой сделки должны совпадать с предложенным договором купли-продажи, а если согласие выразили несколько лиц — выкупаемая доля распределяется между ними поровну.

Рассмотрим нюансы уведомительного порядка при выкупе доли, а также правила удостоверения договора в нотариальной конторе.

Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

Понятие долевой собственности. Причины возникновения.

Долевая собственность - это имущество двух и более лиц, принадлежащая им на праве собственности, при этом доля каждого лица определена соглашением или законом.
П. 1. статьи 244 Гражданского кодекса РФ.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
На практике выделяют три причины возникновение долевой собственности:


1. Раздел бывшими супругами совместно приобретенного имущества в браке.
Молодой семьей куплена в собственность квартира, а через пару лет супруги разводятся, то каждый из бывших супругов является собственником доли в квартире.
2. В порядке наследства.
После смерти собственника, у него может остаться переживший его супруг (а), родители, дети, в т.ч. дети от первого брака, которые также будут являться наследниками первоочередными наследниками на получение доли умершего.
3. Приобретение доли в квартире.
Получение доли в квартире на основании договора дарения, ренты, залога или путем покупки доли.

Вернуться

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

Фото 4

Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

Уведомление

Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

Скачать образец уведомления о намерении продать часть квартиры

Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
  • выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2019 года);
  • согласие супруга на продажу доли (при наличии);
  • техническую документацию.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации. Однако это не так, в 2019 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В договоре должны содержаться такие сведения:

  • дата и место составления;
  • название договора;
  • данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
  • описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
  • стоимость сделки (цена доли квартиры);
  • условия разрешения споров;
  • способ и дата передачи денег;
  • иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире у родственника

Регистрация в Росреестре

После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

Если после приобретения доли в квартире вы становитесь единоличным владельцем жилой площади, то можно оформить в собственность не отдельные доли, а всю квартиру.

Оплатить налоги

В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

  • продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
  • стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
  • объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей. Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре. Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи.

За составлением договора купли-продажи следует обращаться в нотариальную контору, составлять его будет помощник нотариуса. Самостоятельно оформленные договоры купли-продажи в отношении недвижимости нотариус не заверяет.
Договор должен содержать следующее:

  • Информацию о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
  • Информацию о доли в квартире (по какому адресу находится, размер доли, площадь квартиры).
  • Цену, условия оплаты, порядок расчета.
  • Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  • Права и обязанности сторон.
  • На основании, каких документов продается доля.
  • Информация о сделке по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности лицах, которые будут проживать.
  • Сведения о том, что помещение пригодно для жилья.
  • Порядок оплаты расходов по сделке, в каком порядке и кем оплачивается.
  • Информация, что другие собственники были уведомлены о продажи доли.

А также иную информацию, которую стороны оговора захотят в нем указать.
Очевидно, что договор это достаточно объемный документ и его составление лучше доверить профессионалу.
Договор оформляется в трех экземплярах: 1 – Продавцу; 2 – Покупателю; 3- в Росреестр.
К договору обязательно должен быть оформлен акт, который свидетельствует о передачи доли новому собственнику (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Вернуться

Фото 4

Условия сделки

Никаких особых отличий процесс покупки в этом случае не содержит. Право дарить, продавать, закладывать или обменивать свое имущество действует и на родственников, и на тех, в ком нет общей крови. Главное, чтобы и покупатель, и продавец были полностью дееспособны. Продавцу также придется подтвердить свое право собственности на эту долю.

СПРАВКА: Однако, есть одно правило, переступать через которое нельзя, иначе сделка не будет законной. Это соблюдение правила преимущественного выкупа.

Некоторые думают, что им связаны члены одной семьи. В чем-то они правы – после приватизации квартиры именно члены одного домохозяйства становятся владельцами долей, но в действительности это правило такое: перед тем, как искать покупателя на долю со стороны, продавец обязан предложить эту сделку тем, кто является его долевыми сособственниками (ст. 252 ГК).

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

  1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
  2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
  3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
  4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
  5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Список таких лиц можно узнать, заказав выписку из ЕГРП. На принятие решения, покупать или не покупать предлагаемую долю, им отводится тридцать дней.

И только получив их официальный отказ, можно привлекать других клиентов. В том числе и родственников.

В противном случае, если продавец попросту проигнорирует это право, или предложит выкуп по неправдоподобно высокой цене, заплатить которую сособственник не в состоянии, а затем продаст за более низкую – совладельцы запросто оспорят такую сделку через суд.

Можно, правда, этот момент законно «обогнуть». Например, продавец и покупатель, являющиеся братьями, хотели бы заключить сделку.

Одного устраивает во всех отношениях цена и сама квартира, другого – кандидат в покупатели. Брат, однако, не имеет доли в квартире. В этом случае продавец сперва дарит ему часть своей доли, переводя его в разряд первоочередных кандидатов (прежние сособственники уже таковыми являться не будут!).

Ну а затем все по правилам: уведомление, предложение выкупа, заключение сделки, регистрация прав в Росреестре. Безусловно это риск, но риск наименьший, по сравнению с полным дарением – когда долю дарят только для виду, на самом деле получая за нее некую сумму.

Дело даже не в том, что бдительные соседи и тут могут подпортить дело, обратившись в суд с требованием признать дарение ничтожным (а у них есть все шансы это сделать) – где гарантия, что получатель выплатит ту сумму, на которую договорились стороны? Дарение-то уже совершено и оно, если дарящий действовал по доброй воле и в здравом уме, не может быть отменено. Не пойдет же продавец сам на себя заявлять, что подарок на самом деле был вовсе не подарком, а средством для отвода глаз от получения денег.

Можно ли оформить выкупленную долю на несовершеннолетнего?

Фото 6

Доля может быть оформлена на несовершеннолетнего ребенка. Для этого необходимо включить его данные в договор купли-продажи.

Подписывать договор за несовершеннолетнего гражданина будут его родители или опекуны. Затем, право собственности ребенка необходимо зарегистрировать в Росреестре. После регистрации будет выдана выписка из ЕГРН с указанием, что несовершеннолетний является владельцем доли.

Вернуться

Этапы выкупа долей.

После отправки уведомления и определения покупателя выкуп будет включать три этапа:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление договора купли-продажи.
  3. Регистрация сделки в Росреестре.

Для выкупа потребуются следующие документы:

  • Ссвидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2019 года).
  • Правоустанавливающий документ на долю – дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.п.
  • Технический план из БТИ.
  • Выписка из домовой книги.
  • Подтверждение отправки уведомления сособственникам.
  • Паспорта сторон.

Если продавец находится в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки. При участии в сделке несовершеннолетнего нужно получить разрешение в органах опеки и попечительства. В зависимости от ситуации могут понадобиться и иные документы.

Договор купли-продажи оформляется письменно. Он должен быть заверен нотариально.

Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от г:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре или МФЦ. Нужно обратиться в территориальное отделение по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрация займет 3-5 рабочих дней. Процедура облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей.

Вернуться

Выкуп доли в квартире у родственника на материнский капитал (МК)

Выкуп доли в квартире у родственника с финансовой помощью материнского капитала, - это такая же сделка, как и все остальные, с одной разницей, что Вы не имеете права совершать сделку со своим мужем/женой. Так как МК принадлежит обоим супругам, то получается, что Вы собираетесь купить долю супруга на его же деньги.

В остальных случаях преград быть не должно. Но, при приобретении чужой доли на материнский капитал, Вы обязаны наделить ею всех членов семьи: мужа и детей. Немногим раньше, мужу разрешалось отказываться от такого подарка, но сейчас контроль за использованием МК ужесточился.

Дело в том, что выкупая доли у близких родственников, некоторые просто хотят обналичить материнский капитал. Например, супруги выкупают на материнские деньги бабушкину долю (она и так бы перешла им по наследству), бабуля получает нужную сумму в банке, и приносит назад в семью наличкой. И всем хорошо. Поэтому иногда органы опеки могут не дать разрешения на сделку, учитывая возможную взаимозависимость покупателя и продавца.

Кто такие близкие родственники?


Семейный Кодекс Российской Федерации в вопросах регулирования сделок по различным видам реализации недвижимого имущества может прийти на помощь в случае толкования понятия близких родственников. Это связано с тем фактом, что жилищное и гражданское законодательство даёт наибольшие привилегии лицам, которые в соответствии с нормами семейного законодательства являются близкими родственниками с участниками сделки.

В соответствии с нормами Семейного Кодекса близкими родственниками считаются:

  • родители и дети, в том числе усыновлённые, в отношении которых действует тайна усыновления;
  • братья и сестры, участвующие в сделке;
  • родные бабушки и дедушки и внуки, если сделка совершается между ними.
При этом, лица, находящиеся под опекой (например, муж и жена взяли опеку над прямым племянником жены) близкими родственниками считаться не будут.

Пошаговая инструкция

Фото 7

Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:

  1. Получить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.
  2. Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
  3. Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
  4. Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
  5. Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
  6. Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.

Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.

Как можно выкупить долю квартиры у родственника

Определение долевой собственности содержится в ст. 244 ГК РФ. Чаще всего такой вид совместного владения у родственников возникает при следующих обстоятельствах:

  1. Приватизация. Члены одной семьи проживают в муниципальной квартире и при приватизации каждый из них (если не отказался) получает во владение определенную часть.
  2. Наследство. Посоле смерти единственного владельца жилого помещения целая квартира может перейти в долевое владение его родственников.
  3. Развод. Если в браке супруги совместно нажили недвижимость, то при его расторжении квартира будет разделена между ними в долях, размер которых определен либо брачным договором, либо Законом, либо личным соглашением.
  4. Иные обстоятельства. Этот пункт включает в себя и покупку доли квартиры, и дарение, и ренту, и другие способы получения во владение части квартиры.

Независимо от того, являются ли сособственники родственниками или нет, процедура выкупа доли не будет сильно различаться. Основное правило — при приобретении части в жилом помещении преимущество на это есть у долевых совладельцев.

Существует два способа возмездного приобретения доли недвижимости:

  • добровольно по соглашению сторон;
  • в судебном порядке.

Рассмотрим каждый из способов оформить покупку подробно.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

  • При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
  • Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
  • Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
  • Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
  • По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
  • Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
  • Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
  • При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
  • У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.
Полезно знать! На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.

Алгоритм ваших действий будет следующим:

  1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
  2. Собираете необходимый пакет документов.
  3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://topurist.ru/article/54049-vykup-doli-kvartiry.html
  • https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-kvartire-blizkomu-rodstvenniku.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/kak-vykupit-u-rodstvennika.html
  • https://law03.ru/finance/article/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennikov
  • https://topurist.ru/article/54014-kak-vykupit-doli-v-kvartire.html
  • http://allo-urist.com/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/
  • https://srochnyj-vikup.ru/novosti/vyikup-doli-kvartiryi-u-rodstvennikov/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-rodstvennika.html
  • http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/pokupka-doli-kvartiryi.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий