Что такое преимущественное право покупки доли

 

Узнайте всё о преимущественном праве покупки доли квартиры: кто может претендовать на первоочередную покупку квадратных метров, как совершить сделку купли-продажи и получить отказ владельцев смежных долей от права выкупа. Преимущественное право покупки доли недвижимости регулируется правовым законодательством РФ и определяет возможность приобретения имущества на равных условиях у собственников находящихся в общей долевой собственности или же у владельцев соседних комнат в коммунальной квартире.

Основные аспекты

При реализации своей части в праве долевой собственности третьему лицу остальные долевые совладельцы наделяются преимущественным правом покупки выставленной на продажу доли по указанной стоимости и на аналогичных условиях с третьим лицом.

Исключениями являются лишь реализация с публичных торгов, а также реализация доли в жилом здании, построенном на участке, находящемся в долевой собственности.

Необходимые термины

Как возникает

Преимущественное право покупки доли в праве собственности действует при совместном владении комнатами по соседству в квартире коммунального типа, а также у совладельцев долевой собственности на комнаты, квартиры и земельные наделы с жилыми строениями.

Данное право используется в отношении третьих лиц, то есть физических лиц и предприятий, которые не относятся к перечню совладельцев комнат в коммуналке или долевой собственности на квартиру.

Все совладельцы при долевом владении наделены абсолютно равными правами на приобретение долей между собой.

А при продаже своей доли в квартире постороннему гражданину остальные долевые совладельцы могут воспользоваться приоритетным правом на приобретение данной доли по той же стоимости и на тех же условиях, на которых доля предложена постороннему лицу.

Если владелец доли желает ее продать, он должен в обязательном порядке уведомить остальных совладельцев о своем намерении.

Если же совладельцы на протяжении месяца не изъявят желания реализовать свое приоритетное право на покупку данной доли, тогда владелец вправе продать ее любому гражданину.

Причинами продажи доли в жилье в основном становятся следующие:

  • оформление развода;
  • наследование доли по закону или по завещанию;
  • острая потребность в финансах по какой-либо причине.

Если в период официального брака супруги купили квартиру, она по закону считается совместной собственностью, даже если жилье оформлено на одного из супругов.

При этом допускается выделение определенных долей в жилплощади посредством подписания брачного контракта даже после заключения брака.

В результате совместная собственность перейдет в категорию долевой, и каждый из супругов сможет по отдельности распоряжаться своей долей при продаже.

Законодательством предусмотрен определенный порядок приоритетного выкупа в случае совместного владения квартирой:

Нормативное регулирование

Сделки, касающиеся реализации доли в жилье, совладельцами которого являются несколько граждан на основании права долевой собственности, регулируются положениями таких актов:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Налоговый кодекс РФ.
  3. Жилищный кодекс РФ.
  4. ФЗ №172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
  5. ФЗ №122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  6. ФЗ №218 «О регистрации недвижимости» (2017 год).

В 2013 году были приняты изменения гражданского законодательства, в июне 2019 года были внесены правки в закон о государственной регистрации права собственности, а с января 2019 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.

С 15 июля 2019 было прекращено действие выданных свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, и такие документы выдавать перестали.

На сегодняшний день подтверждением права собственности служат сведения из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), в который вошли данные из ЕГРП и кадастра.

Содержательная часть уведомления

В действующем законодательстве РФ не предусмотрен точный бланк уведомления о наличии преимущественного права для всех дольщиков. При этом документ в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

  • предмет заключаемого договора;
  • адрес расположения недвижимости, доля для отчуждения;
  • стоимость части недвижимости или же указание конкретного объекта, на который будет производиться обмен;
  • условия и сроки возможной отсрочки (если данное условие предусмотрено в договоре);
  • указание срока в течение, которого дольщик должен предоставить соответствующий ответ, не превышающий рамки ГК РФ.

Преимущественное право покупки

Какова же суть правила относительно преимущественного права покупки?

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса РФ, если участник долевой собственности пожелал реализовать свою часть, то другие собственники обретают преимущество в покупке данной части, а продавец, со своей стороны, обязан предложить приобрести его долю остальным собственникам.

Для продавца должно быть достоверно известно, что другие собственники имущества подтверждают свое согласие на продажу вашей доли и, кроме того, на нее никто из них не претендует.

Для данной цели, необходимо получение с их стороны письменного отказа от такого приобретения. Наиболее элементарный способ – сообщить в устном порядке или же сообщить в телефонном разговоре.

При условии, что остальные сособственники ответят отказом, то необходимо заверить данное их волеизъявление в нотариальном порядке. В таком случае, продавец будет владеть доказательствами того, что всем собственникам известно о намерениях продажи вашей доли, а самое главное, они отказываются ее покупать.

Кто имеет преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире?

Об аренде с правом выкупа читайте тут.

О правоустанавливающих документах на квартиру читайте по ссылке: 

В таких обстоятельствах реализовать свою долю реально в тот же момент, без ожидания тридцатидневного временного промежутка.

Однако бывают и такие обстоятельства, при которых собственники имеют далеко не добрососедские отношения, а потому продавец вынужден составить и отправить в письменном порядке предложение касательно покупки его части недвижимости с сопутствующим полноценным описанием всех условий, таких, как предмет данной сделки, место расположения такого предмета, а также реализуемая доля и ее стоимость.

Если продажа предполагает рассрочку, то подлежат раскрытию все условия по оплате и срокам. Данное письмо должно быть отправлено, как ценное (обладать описью и уведомлением относительно факта вручения).

Согласно закону, на получение ответа предоставляется срок в 30 дней. При условии, что спустя 1 месяц ответ с решением не поступит, у продавца появляется законная возможность продать свою долю в объекте недвижимости в пользу третьих лиц.

В качестве доказательства отсутствия нарушений, послужат опись приложения с почтовой печатью, платежная документация по отправке, сообщение о вручении письма адресату. Основное – это помнить, что доля продается по той цене и тем условиям, о которых шла речь в письме.

В противном случае, у собственника появляется право на обращение в адрес судебных органов с соответствующим исковым заявлением о восстановлении его преимущественного права покупки. В качестве исключения, может послужить лишь изменение стоимости в большую сторону.

Отказ в получении извещения, последовавший со стороны участников, или же молчание на протяжении обозначенного периода (30 дней), выступает отказом от покупки.

При появлении каких-либо изменений в условиях продажи, к примеру, снизилась цена, каждый собственник должен быть в повторном порядке уведомлен о данном факте.

Понятие преимущественного права покупки

Фото 2

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

Продажа части недвижимости третьим лицам

Сделка о продаже доли недвижимости посторонним лицам может быть осуществлена не менее чем через 30 дней после отправки соответствующего уведомления всем остальным дольщикам. Процедура осуществляется при наличии письменного отказа от всех совладельцев имущества.

Договор о купле и продаже должен содержать такие данные:

  • сведения об обеих сторонах сделки (паспортные данные, регистрация, контактные телефоны);
  • подробное описание предмета договора (продажа доли в квартире или частном доме);
  • данные о недвижимости (адрес, общая площадь, количество комнат);
  • документы правоустанавливающего характера (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации);
  • данные об ограничении прав третьих лиц на соответствующую жилплощадь.

Факт продажи осуществляется по акту приема и передачи подписываемого двумя сторонами. Такие сделки требуют обязательного заверения нотариусом и должны быть внесены в реестр (ст. 42 Закона от N 218-ФЗ).

В данном случае производится одноразовая уплата пошлины назначенной государством. Ее размер составляет 0,5% от стоимости недвижимости (не менее 300 и не более 20000 тысяч рублей) в соответствии с Письмом ФНП от N 2493/03-16-3.

Также требуется оплата дополнительных расходов (услуги нотариуса, составление документа и его распечатка) согласно ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, N 4462-1.

Возможные риски

Большое число рисков может возникнуть при оформлении дарственного договора, так как данный документ подразумевает безвозмездную передачу имущества. Оформление генеральной доверенности на осуществление продажи также имеет опасность потери недвижимости без получения денежных средств.

Покупатель доли имущества не защищен на законодательном уровне в случае выявления ошибок в договоре или появлении не проинформированных совладельцев недвижимости. Если суд признает недействительность сделки, то жилье довольно сложно вернуть обратно.

При наступлении смерти покупателя доля имущества может быть возвращена наследникам продавца, так как неразделенность недвижимости предусмотрена в действующем законодательстве РФ.

Мошенники при проведении различных афер часто заменяют понятие доли с комнатой, поэтому при подписании документа лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Стоимость продаваемой доли не может превышать цену общей квартиры.

Сниженная стоимость доли недвижимости может иметь скрытые риски в виде совместного проживания с другими дольщиками или же незаконности использования преимущественного права покупки.

Как внести изменения в договор о продаже доли квартиры?

Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения — письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.

Соглашение не отменяет действие договора, оно лишь изменяет содержание некоторых пунктов — в тексте следует указать их номера и новые условия, которые вступают в силу со дня подписания документа.

Как и основной договор, соглашение заверяется у нотариуса.

Преимущественное право покупки доли недвижимости

Процедура оформления преимущественного права покупки доли недвижимости проводится в определенном алгоритме, который более подробно рассмотрен ниже.

Основным требованием при определении преимущественного права является своевременное уведомление всех заинтересованных сторон. Соответствующий документ оформляется в письменной форме и является неопровержимым доказательством при возникновении спорного вопроса в ходе судебного разбирательства.

Чаще всего трудности возникают с получением соответствующего ответа от дольщиков, так как после составления уведомление отправляют по необходимому адресу. Многие заинтересованные лица по-разному реагируют на полученный документ.

Продажу доли имущества постороннему лицу можно осуществлять только в том случае, когда был получен отказ от преимущественного права покупки или же истек установленный срок.

В некоторых случаях возникают конфликтные ситуации, когда дольщик не хочет приобретать предложенную долю и противится ее продаже другим покупателям. Такая ситуация требует разрешения спорного вопроса в судебном порядке.

Способы уведомления дольщиков:

  • оформление заказного письма по почте с обязательным уведомлением;
  • отправка документа при оказании услуг нотариуса;
  • отправка телеграммы с уведомлением адресата.

Чеки при отправке документа должны быть сохранены, так как они являются доказательством при разрешении спорного вопроса в суде.

Как возникает преимущественное право

Фото 3

Преимущественное право покупки возникает между совладельцами комнат в коммунальной квартире или дольщиков совместного имущества в различных видах недвижимости (квартира, частный дом).

Все совладельцы соответствующей недвижимости имеют равные права в отношении приобретения долевой собственности между собой. Продажа части имущества постороннему лицу дает возможность преимущественной покупки для заинтересованных сторон в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Возможные причины продажи доли недвижимости:

  • развод между супругами;
  • наследование доли по закону или же завещанию;
  • необходимость получения финансовых средств.

При приобретении квартире в браке такая недвижимость считается совместным имуществом и разделяет поровну между обоими супругами. Исключение составляет подписание брачного контракта с определенными условиями.

Такое разделение определяет долевую собственность. Каждый владелец части недвижимости получает право личного распоряжения по собственному усмотрению. Порядок действия преимущественного права:

  • бывшие супруги при приватизации жилплощади без выделения определенных долей;
  • наследники, получившие жилье;
  • совладельцы долевой недвижимости при возникновении различных обстоятельств.

Особенности при подаче судебного иска

При нарушении преимущественного права пострадавшая сторона может подать соответствующий иск в суд. Для этого необходимо на р/с судебного департамента внести определенную сумму на расходы (стоимость недвижимости, сборы, пошлины, предусмотренные законодательством), которые нужно возместить при удовлетворении поданной претензии.

Стоимость иска определяется в соответствии со 2, 9 п. 1 части ст. 91 ГК РФ. При удовлетворении претензии ранее заключенный договор не может считаться недействительным. Судебное решение подразумевает внесение изменений о замене покупателя и в выписке из ЕГРП  возмещении понесенных убытков истца. В данном случае ответчиком является добросовестный покупатель части недвижимости.

Комментарий к статье 250 Гражданского Кодекса РФ

1. Общая собственность, в т.ч. и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних, которые связывают сособственников между собой. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда она не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 комментируемой статьи). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом - потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю: продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором - потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю продает ее постороннему лицу, сбросив цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, т.к. нарушено преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в т.ч. и долю) тому, кто предложит за него наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в т.ч. и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе - это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных, более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от предусмотренных п. 2 ст. 250, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального фондов социального использования, не соответствующей Конституции. Приватизация комнаты (комнат) в коммунальной квартире может иметь место даже при отсутствии согласия на нее всех проживающих в квартире нанимателей (Постановление КС РФ от N 25-П - СЗ РФ, 1998, N 45, ст. 5603). В связи с этим возник вопрос о правовом режиме приватизированных в коммунальной квартире комнат.

Комнаты, в отличие от мест общего пользования, не находятся в общей долевой собственности проживающих в коммунальной квартире лиц. Поэтому при продаже одним из таких лиц приватизированной комнаты в коммунальной квартире у других лиц, проживающих в той же квартире, преимущественное право покупки этой комнаты не возникает. Поскольку же места общего пользования в квартире, будучи принадлежностью по отношению к находящимся в квартире комнатам (главным вещам), не могут быть отчуждены отдельно от комнат, они следуют судьбе главной вещи, т.е. комнаты. Соответственно этому в указанных случаях преимущественное право покупки не действует ни в отношении комнаты, поскольку она находится в раздельной собственности отчуждателя, ни в отношении мест общего пользования, поскольку они, хотя и находятся в общей долевой собственности, следуют судьбе главной вещи (комнаты), будучи ее принадлежностью.

Доли граждан, приватизировавших комнаты, в местах общего пользования, которые в соответствующей части также становятся их собственностью, должны определяться не подушно, а в зависимости от метража приватизированных жилых помещений. Благодаря такому подходу изменение состава семей не влечет перераспределения долей в местах общего пользования.

Но при этом всем лицам, на законном основании проживающим в данной квартире, независимо от того, приватизирована ли вся квартира или только ее часть, все ли проживающие являются участниками приватизации или нет, должны быть обеспечены равный доступ в нежилые помещения в квартире (кухня, ванная, туалет, места общего пользования) и равные условия пользования ими. Распределение же обязанностей и расходов по ремонту и уборке мест общего пользования, оплате коммунальных услуг (при наличии общего счетчика) и т.д. должно быть подушным.

6. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях такого отчуждения, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Что такое преимущественное право?

Фото 4

Продажа недвижимости, которая имеет несколько долевых собственников, осуществляется в соответствии с особыми нормами законодательства РФ. Отличием такой сделки является наличие преимущественного права приобретения доли недвижимости, если один из совладельцев хочет продать свою часть.

При продаже долевой собственности остальные владельцы автоматически получают преимущественное право покупки по назначенной стоимости и наличии одинаковых условий для всех заинтересованных сторон.

Исключение составляет продажа недвижимости с публичного торга или же части квартиры, которая построена на участке находящемся в долевой собственности.

Преимущественное право покупки доли

В той ситуации, когда собственниками определенного имущества выступают сразу несколько граждан, которые реализовывают свои права в соответствии с договоренностями о долевом владении имущественными ресурсами, законодательство тщательно регулирует отношения между ними.

В ст.250 ГК РФ указано, что в том случае, когда один из совладельцев решает продать свою долю имущества, он обязан поставить об этом в известность других совладельцев, которые в установленные сроки примут решение относительно выкупа доли. Это делается для того, чтобы не допускать появления в долевом праве собственности новых участников, которые могут своими действиями спровоцировать конфликтные ситуации.

О том, что собственник принял решение о продаже, должно быть уведомлено в установленный срок и в определенном порядке. Если совладельцы отказываются от своих прав на преимущественный выкуп доли, то в таком случае имущество может быть продано любому человеку, который выразит желание его приобрести.

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности

Фото 5

Рассмотрим детально процедуру реализации приоритетного права на покупку доли в общей собственности, какие документы нужны, какие нюансы и трудности могут возникнуть в процессе оформления.

Порядок сообщения собственникам

ГК РФ определяет процедуру реализации частей в жилье с несколькими совладельцами.

Одним из основных требований является уведомление остальных содольщиков о намерении продать долю и предложение им ее приобрести.

Уведомление совладельцев необходимо проводить в официальном письменном порядке, чтобы в случае спорных ситуаций и судебных разбирательств быть в состоянии предоставить доказательства.

Официальное уведомление предполагает письменную форму с соблюдением требований законодательства. Часто трудности возникают не с отправкой уведомления, а с получением ответа.

Ведь реакция совладельцев может быть разной:

Только в случае получения отказ от преимущественного права от совладельца можно начинать процесс реализации своей доли, то есть икать покупателя и приступать к оформлению сделки.

Про типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома смотрите в статье: договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Как платить меньше за квартиру, читайте здесь.

Может также возникнуть конфликтная ситуация – когда совладелец не желает покупать долю, однако и выступает против продажи ее третьему лицу.

Главным требованием, которое должно соблюдаться при продаже доли в приватизированном жилье – это информирование остальных собственников о намерении продать свою долю в общей собственности.

Уведомление представляет собой официальную бумагу, которая нужна в процессе оформления сделки купли-продажи и при государственной регистрации договора.

Рассмотрим способы информирования совладельцев:

  • самостоятельно выслать ценным или заказным почтовым отправлением с обязательным уведомлением о получении;
  • отправка через нотариуса;
  • отправить телеграммой с уведомлением о получении.

Необходимо обязательно сохранить чеки и квитанции об отправке, они послужат веским доказательством при возникновении споров.

Законное право на продажу третьему лицу владелец доли получает в таких случаях:

Образец уведомления

Уведомление отправляется в произвольном виде, в нем нужно указать:

  • стоимость потенциальной сделки,
  • предложить использовать свое приоритетное право;
  • отметить, что при отказе доля будет реализована постороннему гражданину.

Ниже вы можете просмотреть образец написания уведомления:

Продажа доли третьим лицам

Сделка по реализации доли постороннему гражданину может осуществляться не ранее чем через месяц со дня информирования продавцом остальных совладельцев.

Сделка может быть проведена раньше только в случае письменного отказа всех содольщиков от своего приоритетного права.

Юридические последствия реализации доли с нарушением приоритетного права покупки должны быть донесены в нотариальной конторе до продавца, который обратился за оформлением договора купли-продажи.
Договор купли-продажи должен включать такие сведения:

  • данные обоих участников сделки (полные ФИО, паспортные данные о месте регистрации);
  • детальное описание предмета договора – доли в квартире;
  • детальные сведения о квартире (точный адрес, число комнат и нежилых помещений, общая и жилая площадь в квадратных метрах);
  • данные о правоустанавливающих бумагах;
  • сведения об ограничениях и правах третьих лиц на жилплощадь.

Продажа доли осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

При этом сделки по продаже долей в общей собственности должны быть нотариально заверены и внесены в нотариальный реестр (ст. 42 Закона от N 218-ФЗ).

При нотариальном заверении сделки по продаже своих долей всеми совладельцами (по одной сделке) госпошлина оплачивается единожды.

Рассчитывается она не на основании количества дольщиков, а исходя из суммы сделки – 0,5% от суммы, однако не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей (Письмо ФНП от N 2493/03-16-3).

Также необходимо оплатить технические услуги нотариуса – консультацию, составление текста договора, распечатывание документов на основании действующих тарифов (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, N 4462-1).

Какие могут быть риски

В большинстве случаев риски могут возникать при оформлении сделок дарения. Делается это в целях избежания дополнительных расходов на оплату комиссии.

Ведь дарение принадлежит к безвозмездной передаче недвижимого имущества.

При выдаче генеральной доверенности на продажу жилья также необходимо быть крайне осторожными, чтобы не остаться без доли в квартире и без денег.

Покупатель доли незащищен перед законом, если в тексте договора будут выявлены ошибки или несоответствия, либо в случае появления неизвестных ранее совладельцев жилья или зарегистрированных в квартире граждан.

В случае признания договора недействительным и незаконным в результате судебного решения вернуть по нему ничего не представляется возможным.

В случае смерти покупателя его подаренное имущество может быть возвращено наследникам продавца. Нераздельность квартиры предусмотрена законодательством.

Аналогичная схема применяется и по отношению к сделкам. Однако мошенники часто проводят махинации и схемы, заменяя понятия доли и комнаты.

Приобрести законодательство разрешает только долю в квартире, и не разрешается превращать ее в квартиру или наоборот.

Стоимость продажи доли не может равняться рыночной стоимости полноценной квартиры.

Цена доли снижается по причине множества рисков, связанных с самим фактом проживания с другими гражданами на одной жилплощади и совладения общим имуществом.

Также риски состоят в необходимости налаживания нормальных взаимоотношений с гражданами, с которыми приходится проживать в одном жилье.

Необходимые документы для сделки

К процедуре продажи доли в квартире предъявляются те же требования при предоставлении пакета документов, как и при продаже квартиры полностью.

Однако, учитывая специфику сделки, необходимо и предоставление некоторых дополнительных бумаг.

Для проведения и удостоверения сделки у нотариуса необходимы:

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://jurist-protect.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/
  • https://aronba.ru/kvartira/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-nedvizhimosti.html
  • http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli.html
  • https://advokat-malov.ru/sobstvennost/preimushhestvennoe-pravo-pokupki.html
  • https://urmetr.com/kvartira/pokupka/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry
  • https://gkrf24.ru/statia-250-gk
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий