Что относится к коммерческой недвижимости

 

Узнайте, что значит коммерческая недвижимость. Изучите характеристики, особенности, плюсы и минусы этих зданий и помещений. Поймите, могут ли физические лица быть владельцами, и разрешено ли размещать такие нежилые объекты в доме. Посмотрите фото. Коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда, которые приносят постоянный доход. Они сдаются в аренду или используются для реализации предпринимательской деятельности.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

Вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений

Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности.

В тексте договора должны быть указаны следующие моменты:

  • название конкретного объекта;
  • его точное местонахождение;
  • общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности;
  • технические характеристики.
СПРАВКА: Если помещение включает в себя несколько частей, одни из которых являются основными, а другие вспомогательными, договор должен сопровождаться планом с подробным указанием всех деталей.

Существует несколько видов аренды нежилых помещений, указанных в главе 34 ГК РФ:

  1. прямая аренда;
  2. субаренда;
  3. наем;
  4. поднаем.

В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды:

  • краткосрочный – до 1 года;
  • среднесрочный – от 1 до 5 лет;
  • долгосрочный – от 5 и более лет;
  • бессрочный – без определения срока действия.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на год, должен пройти процедуру государственной регистрации.

ВНИМАНИЕ: Согласно ст. 610 ГК РФ, договоры, в которых срок действия не определен, регистрации не подлежат.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

  1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
  2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
  3. «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Нужна ли оценка?

Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.

По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.

Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:

  • свидетельство регистрации недвижимого имущества;
  • правоустанавливающий документ или договор аренды;
  • паспорт собственника и паспорт объекта;
  • справка из БТИ и проекты помещения.

Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.

  1. Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
  2. Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
  3. В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.
Фото 1

Что это за площадь?

Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.

Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности.

ВНИМАНИЕ: Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане – это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Оплата коммунальных платежей

Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.

В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда. Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья. Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.

Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.

Если недвижимость сдается в аренду, то собственник имеет право включить оплату коммунальных платежей в арендную плату или получать эту сумму дополнительно по факту получения квитанций.

Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования. Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

  1. Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
  2. Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.

Из недостатков:

  • Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
  • Существует риск повреждения.
  • Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы, от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

  • Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
  • Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
  • Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно здесь.

Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме

Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:

  • Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
  • Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
  • Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
  • Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
  • Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.
В жилом доме могут располагаться помещения, относящиеся к коммерческой недвижимости, например: офисы, магазины, кафе и другое.

Подробнее о прочитать о видах коммерческой недвижимости можно тут.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:

  1. Покупка – приобретение в собственность наиболее подходящего объекта.
  2. Аренда – отличный вариант для начинающего предпринимателя (или для небольшого бизнеса).
  3. Лизинг – это, по сути, финансовая аренда, когда в результате (после выплаты всех лизинговых платежей) клиент получает в собственность коммерческую недвижимость по остаточной стоимости.
  4. Ипотека – таким способом также можно приобрести объект в собственность. Плюсом данной сделки является то, что предприниматель будет ежемесячно вносить платежи уже за свою недвижимость, а не за арендованную. Минус же коммерческой ипотеки – высокие процентные ставки.

Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в этой статье.

Фото 2

Что это такое?

Далее приводятся назначение этих объектов и определения, что значат нежилые помещения данной группы.

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода, для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

  • Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
  • Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
  • Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

  • Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
  • Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Деление по основным признакам

По общепринятым правилам коммерческая недвижимость по функциональному назначению подразделяется на: офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную и универсальную.

По целям владения, недвижимость может использоваться:

  1. для инвестиций;
  2. для обеспечения товарного запаса;
  3. для развития;
  4. для использования истощимых ресурсов.

Недвижимость может быть:

  • специализированная;
  • неспециализированная.

В первом случае, это химические, нефтеперерабатывающие заводы, электростанции; библиотеки и музеи, а также другие подобные помещения общественного сектора.

Вторую группу представляют все остальные объекты, востребованные для инвестирования и использования в коммерческой деятельности. Недвижимость всегда имеет владельца – собственника (физическое или юридическое лицо).

Справка! Выделяют три вида объектов: частные, государственные и смешанного типа.

По степени готовности к эксплуатации выделяют:

  • введенную в эксплуатацию (объекты имеют разрешение на полноценное использование по назначению.);
  • требующую ремонта или реконструкции;
  • незавершенную (статус сохраняется с момента выдачи разрешения на строительство и до введения в эксплуатацию).

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства.

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

  • Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
  • Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
  • Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

  • Отсутствие трафика покупателей.
  • Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно здесь.

Классы и типы нежилых помещений

Для офисной деятельности

  • Для офисных помещений класс А – это престижные объекты, размещенные в офисных или бизнес-центрах, с современным оборудованием и автоматизацией систем жизнеобеспечения, а также с высоким качеством отделки, свободной планировкой и высотой потолков не менее 3 метров. Они расположены в местах с хорошей транспортной развязкой, в шаговой близости к метро.Их отличает наличие зон отдыха, систем питания, залов для конференций, высокий уровень коммуникаций. Важный аспект – наличие подземного охраняемого паркинга и службы безопасности.В данном классе могут быть также подразделения: А1, А2, А3. Это дополнительные элементы сервиса, такие как ресторан, фитнес-клуб или сад на крыше.
  • Помещения класса В располагаются как в новых, так и в отремонтированных зданиях, с недорогой, но качественной отделкой. В наличии достойно оснащенные зоны для общего пользования, конференц-залы. Высота потолков не менее 3 метров. А вот парковка, скорее всего, будет расположена на улице, но охраняемая и с удобным подъездом.Может отсутствовать система кондиционирования и другие сервисы. Но в целом эта категория соответствует мировым стандартам.
  • Класс С – это помещения со сроком эксплуатации более 10 лет, расположенные на окраине города. Коридорная система, высота потолков 2,7 метра, ограниченные возможности парковки. Они отличаются низкой транспортной доступностью и скудной инфраструктурой. Набор сервиса тут минимален: телефон, интернет, отопление. Есть подклассы: С1 и С2. В первом, случае есть система климат контроля, во втором только принудительная вентиляция.
  • Офисы D класса это помещения, которые изначально не предназначались для офисной деятельности и были арендованы, например, у производственных предприятий. Они, чаще всего, нуждаются в ремонте, имеют деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, а также низкое качество отделки. Отсутствует охраняемый паркинг.
  • Е класс – объекты, не приспособленные под офис, например, подвалы, полуподвалы или склады.

Об особенностях аренды и продажи помещений под офис читайте тут.

Торговые площади

Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащенных по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов, до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома.

Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу следующие:

  • архитектурные особенности;
  • расположение;
  • возраст здания;
  • размеры;
  • инфраструктура;
  • качество внутренней отделки;
  • специализация;
  • система охраны;
  • наличие и тип парковки.

Все выше перечисленные категории определяют класс объекта.

  1. торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;
  2. торговые центры и гипермаркеты;
  3. супермаркеты;
  4. салоны;
  5. гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;
  6. торговые павильоны;
  7. киоски;
  8. бутики;
  9. первые этажи и подвалы в жилых домах (9 или 10 зависит от качества
  10. отделки).

О том, как выбрать помещение под магазин и как его арендовать, читайте здесь.

Производственно-складские сооружения

Характеристики класса А:

  • одноэтажное здание с высотой потолков не менее десяти метров;
  • плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки;
  • наличие административных и бытовых помещений;
  • расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города;
  • прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка;
  • выделенная погрузочно-разгрузочная зона;
  • оснащение специализированными устройствами;
  • охранная сигнализация;
  • видеонаблюдение;
  • система пожарной безопасности и пожаротушения;
  • устройства регулирования влажности и температуры;
  • тепло и водоснабжение;
  • система аварийного электроснабжения;
  • качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория;
  • железнодорожная ветка.

Производственно-складские помещения класса В имеют следующие характеристики:

  • новое или реконструированное здание прямоугольной формы с высотой потолков не менее 6 метров;
  • один или два этажа;
  • бетонный или асфальтированный пол;
  • отопление;
  • автономное электроснабжение;
  • пандус, грузовой лифт;
  • место для разворота транспорта на территории;
  • охраняемая территория;
  • сигнализация, видеонаблюдение;
  • телекоммуникации;
  • вентиляция;
  • офисные и бытовые помещения;
  • контроль доступа;
  • железнодорожная ветка.

Класс С это:

  • производственное помещение, ангар с высотой потолков не менее 4 метров;
  • пол асфальтированный или бетонный;
  • офисные и бытовые помещения;
  • площадки для маневрирования транспорта;
  • пандусы, лифты, подъемники;
  • вентиляция и отопление;
  • система пожаротушения и сигнализация;
  • охраняемая территория;
  • система телекоммуникаций;
  • железнодорожная ветка.

И наконец, помещения класса D это:

  • подвальное или полуподвальное помещение, ангар;
  • вентиляция, отопление;
  • система пожаротушения и сигнализации;
  • охрана;
  • офисные и бытовые помещения;
  • площадка для маневрирования машин;
  • телекоммуникации;
  • железнодорожная ветка.

Универсальные объекты

  1. Премиум. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 4 метров, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащен современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.
  2. Люкс. Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.
  3. Стандарт. Постройки советских времен, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (3,5 метра), маленькие лифты, неудобная планировка.
  4. Эконом. Расположение в жилом доме, с отдельным входом.

Гостиницы

Согласно звездной классификации:

  1. звезда:

    • недорогие строительные материалы;
    • санузел, ванные и душевые комнаты на этаже на каждые пять номеров;
    • наличие лифта, эскалатора;
    • телефон с городской и междугородней связью.
  2. звезды:

    • в номерах умывальники с горячей и холодной водой;
    • минимум в 50% номеров полноценные санузлы;
    • общие ванна или душ на каждые 20 человек, а туалет на каждые 10 человек;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  3. звезды:

    • красивый внешний вид и включенность в архитектурный ансамбль улицы;
    • санузлы с качественно сантехникой, стены и пол водонепроницаемы;
    • наличие лифта и автостоянки;
    • городской телефон во всех номерах;
    • санузлы в каждом номере;
    • наличие ресторана и бара;
    • резервная система горячего водоснабжения.
  4. звезды:

    • органичное внедрение в архитектурный ансамбль улицы;
    • интерьеры в единой стилистике;
    • качественный ремонт с использованием дорогостоящих материалов;
    • дорогая сантехника;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  5. звезд:

    • уникальный дизайн интерьера;
    • качественная внутренняя отделка;
    • площадь санузла от 4 кв. м.;
    • в каждом номере полноценный санузел и телефон;
    • охранная сигнализация;
    • система кондиционирования, звукоизоляции.

Для 4 и 5 звезд также обязательным является наличие конференц-зала, медпункта, бассейна, сауны, салона красоты, магазинов, кафе, ресторана, бара.

Все о том, как открыть гостиницу или хостел и какое помещение для этого выбрать, мы рассказывали в этом материале.

Какие виды бывают и что к ним относится?

Сегодня существует несколько огромных групп объектов коммерческой недвижимости:

  • офисные помещения;
  • торговые (магазины, торговые павильоны и т.д.) помещения;
  • производственно-складские площади;
  • гостиничные и развлекательные комплексы;
  • гаражи, паркинги, автостоянки;
  • универсальные помещения.

Офисные

Офисные помещения предназначены для ведения разных типов деятельности. Располагаются они в больших бизнес-центрах, торговых и торгово-развлекательных центрах, административных и административно-жилых зданиях.

В офисах должны быть капитальные стены, отгораживающие их от других помещений. Водопровода, сливной системы и пр. коммуникаций в офисе может не быть, но они должны находиться в строении, где он расположен.

Салоны красоты

Помещения под оборудование парикмахерских и салонов красоты не выделяются в отдельную категорию. Они могут располагаться в торговых или бизнес-центрах, а также как фасадные помещения с отдельным входом. Их, как правило, арендуют большие элитные салоны с огромным объемом предоставляемых услуг.

При этом небольшие парикмахерские эконом класса могут располагаться на первом этаже жилого дома (квартиры, которые были переведены в нежилой фонд) с отдельным входом. Они состоят из двух-трех залов и имеют небольшой перечень услуг.

Торговые

Торговыми площадями называются объекты недвижимости, предназначенные для занятия торговой деятельностью. Они могут располагаться в торгово-развлекательных и торговых центрах, а также в административных и жилых строениях.

Для этих объектов необязательно наличие капитальных стен, а коммуникации могут монтироваться в общем здании и предназначаться для эксплуатации несколькими организациями.

О помещениях под магазин вы можете узнать в этой статье.

Производственно-складские

Производственно-складские помещения могут располагаться как в производственно-складских комплексах, административных зданиях и торговых центрах, так и стоящими отдельно. Предназначены они для производства и хранения различных групп товаров.

У этого типа строение должны быть капитальные стены и отдельный вход, при этом наличие водопровода, системы сливы и других коммуникаций не является обязательным условием.

Гостиничные и развлекательные

Гостиничные и развлекательные комплексы – отдельный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Гостиницы делятся по «звездам», раздача которых напрямую зависит от класса номеров (люкс, полулюкс и пр.).

Объекты гостиничной недвижимости разнообразны и в отличии от остальных сегментов коммерческой недвижимости открыто не снижают стоимость номеров.

Гаражи, паркинги, автостоянки

Различают три вида объектов:

  • индивидуальные типовые гаражи (отдельные гаражи или гаражные кооперативы, предназначенные для хранения авто);
  • встроенно-пристроенные гаражи (парковочные места для парковки и хранения машин, обозначенные разметкой – боксами);
  • паркинги – отдельностоящие одно- или многоуровневые крытые, замкнутые строения, которые оборудованы для хранения и парковки автомобилей.
Важно! На сегодняшний день этот тип коммерческой недвижимости развивается плохо, но перспективы дальнейшего развития есть, ведь в соответствии с нормативными документами на каждую тысячу человек требуется наличие 150 парковочных мест.

Универсальные

Отличительной особенностью этих помещений является возможность использования их для ведения разных видов экономической деятельности. Располагаться такие объекты могут в торгово-развлекательных и бизнес-центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Для этого вида объектов обязательным условием является наличие капитальных стен, коммуникаций и отдельного входа.

На нашем сайте вы можете прочитать и о помещениях под заведения общественного питания, которые отличаются от зданий для офисов, магазинов и других видов коммерческой недвижимости.

Порядок и правила эксплуатации

Эксплуатация КН предполагает использование объектов нежилого фонда, ремонт, техническое обслуживание и контроль за надлежащим состоянием помещения. Обычно под управлением КН понимают:

  • Планирование бюджета и мероприятий по эксплуатации.
  • Проведение ремонтных работ.
  • Закупку ресурсов и материалов для текущего ремонта.
  • Ежедневную проверку и техобслуживание.
  • Ведение технической документации по использованию объекта.
  • Санитарно-гигиенические мероприятия.

Собственник также имеет права по обустройству и перепланировке помещений в соответствии с нуждами и предназначением объекта. Однако необходимо учитывать технические особенности как помещения, так и всего здания. Чаще всего это касается КН, находящейся в многоквартирных домах. Проект модернизации недвижимости необходимо согласовать в нескольких инстанциях. Это может быть Жилищная комиссия, Префектура и Управление архитектуры.

Если вся проектная документация будет подписана и узаконена, то вы можете приступать к перепланировке коммерческой недвижимости и ремонту помещения. Однако нужно быть готовым к тому, что ввод в эксплуатацию реконструированного объекта потребует внесения изменений в технический паспорт и повторного прохождения проверок на пожарную безопасность, обеспечение коммуникаций и заключение эксплуатирующих организаций.

Какие виды недвижимого имущества бывают?

Все объекты коммерческой недвижимости можно условно разделит на пять групп: офисные, торговые, производственно-складские, гостиничные и универсальные.

  1. Офисная недвижимость. Используется как рабочее пространство для сотрудников, а также место для деловых встреч и приема посетителей.
  2. Торговая недвижимость. Используется для организации процесса продажи товаров и услуг как оптовых, так и розничных. Это всевозможные магазины, павильоны, выставочные залы, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры.
  3. Производственно-складские объекты. На пути следования к потребителю, товару необходим целый комплекс услуг, которые невозможно организовать в условиях офиса. Здесь в работу вступают производственно-складские объекты. В этой категории помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом.
  4. Универсальная недвижимость. Особенность универсальной недвижимости – возможность использования для разных сфер деятельности (под офис, клинику, мастерскую, магазин и т. д. и т. п.). Обязательной характеристикой такой недвижимости является наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также капитальные стены.
  5. Гостиничная недвижимость. Это объекты, позволяющие организовать временное проживание людей. Их можно разделить на коллективные и индивидуальные. К коллективным относят мотели, гостиницы, общежития, пансионаты.К индивидуальным – соответственно квартиры, коттеджи и т. п. А также можно выделить специализированные объекты: санатории и профилактории, детские оздоровительные лагеря, туристические базы и базы отдыха, кемпинги.

В чем отличия от жилых помещений и возможен ли перевод одного в другое?

Различия между ними можно выделить следующие:

  1. Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
  2. Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
  3. Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.

Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ.

Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать здесь.

Плюсы и минусы площадей такого назначения

С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.

Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.

Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:

  • Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
  • Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
  • Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
  • Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
  • Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
  • Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.

Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

  • Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
  • Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
  • Невостребованность КН в период кризиса.
В целом инвестирование в объекты коммерческой недвижимости – это стабильный доход, но если нет других источников прибыли, то такой вид финансовых вложений может оказаться достаточно рискованным.

О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.

Расчет кадастровой стоимости

Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:

  • расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
  • площадь и планировка объектов;
  • эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
  • доступность транспорта и наличие парковочных мест.

Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.

Что означают следующие процедуры?

Заем под залог

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Дополнительно прочитать о кредите под залог коммерческой недвижимости можно в этом материале.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в этой статье.

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать тут.

Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация

Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость.

Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).

Существует несколько крупных видов нежилых помещений:

  • офисные;
  • торговые;
  • гостиничные;
  • гаражные;
  • складские;
  • промышленные.

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества. Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора.

Торговый вид нежилой недвижимости представлен десятью классами – от новейших мегамоллов до павильонов и небольших помещений в жилых домах.

Офисное

Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности. Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

Обязательными элементами являются капитальные стены, которые отгораживают его от соседних помещений.

Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.

В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений:

  1. класс A – это офисы, расположенные в новейших крупных бизнес-центрах, характеризующиеся максимально удачной планировкой и соблюдением всей инженерных требований. Такие помещения располагаются в наиболее престижных районах города, куда очень легко добраться.Они оснащены высококлассными охранными системами, средствами связи и элементами организационной техники. Другими характерными чертами данного класса являются комфортабельный дизайн и высококачественная отделка пространства.
  2. Класс В подразумевает менее престижные офисы, расположенные в менее удобных местах – например, в бывшем жилом или промышленном здании. Для отделки применяются материалы хорошего качества, но имеющие более низкую цену.
  3. Офисы класса С зачастую обустраиваются в старых зданиях, поэтому соответствуют не всем требованиям современности. Для них характерен поверхностный ремонт, отсутствие удобной парковки и ограниченный набор оргтехники.
  4. Класс D включает в себя офисные помещения, расположенные в старых постройках, преимущественно на окраинах города. Их планировка и степень комфортности весьма далеки от современных понятий.

Торговая площадь

Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью. Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Наличие капитальных стен не является обязательным условием торговой площади, а все необходимые коммуникации могут находиться в общем здании и предназначаться для использования несколькими помещениями.

Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых:

  • масштаб объекта;
  • специализация;
  • качество сервиса и инфраструктуры;
  • место расположения;
  • архитектура и качество отделки;
  • системы охраны и управления;
  • наличие парковки и ее тип.

Универсальные

Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности.

В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить:

  • офис;
  • магазин;
  • салон;
  • клинику;
  • тренажерный зал;
  • клуб;
  • место общественного питания;
  • мастерскую и др.
ВАЖНО: Обязательными признаками этого виды коммерческих помещений являются наличие отдельного входа, капитальных стен и собственных коммуникационных сетей.

Места расположения универсальных помещений могут быть разными – преимущественно это бизнес-центры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, а также здания административного и жилого назначения.

Складские

Складыпреимущественно располагаются в административных зданиях, складских комплексах и торговых центрах, а также могут быть отдельно стоящими.

Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов товаров.

У данного типа коммерческих помещений должен быть отдельный вход и капитальные стены, а наличие собственных коммуникаций не является обязательным условием.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/
  • http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/vidi-nejilih.html
  • https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/commercial
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/klassifikatsiya
  • https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/commercial/raznovidnosti
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий